KİRA TESPİT DAVASI

kafkahukuk
3 Kas 2018
7 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 26 May

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI

Kira Bedeli Tespit Davası :

Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren arasında yapılır ve kira bedeli de karşılıklı kararlaştırılır. Ancak kira bedeli kararlaştırılmamış ya da kararlaştırılan bedel belirsiz ise kira bedelinin tespiti davası yolana müracaat etmek gerekir. Ancak uygulamada genel olarak kira sözleşmelerinde artış şartı yer almakta olduğundan yasa gereği kira tespit davaları beş yıllık kira sözleşmesi sonunda açılabilmektedir.

Kira sözleşmesinin başlangıcında belirlenen kira bedeli, kira ilişkisi devam ederken taraflarca keyfi olarak değiştirilemez. Özellikle kiraya veren kira sözleşmesi devam ederken kira bedelini keyfi olarak artıramaz. Kanun koyucu kiraya veren karşısında ekonomik olarak zayıf konumda olduğundan kiracıyı korumuş ve kira bedelinin kira sözleşmesi devam ederken arttırılmasını belirli şartlara bağlamıştır.

Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında akdedilen bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Kanun hükmü gereğince kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu olmamak ile birlikte gerek ispat gerekse iddia ve taleplerin net bir şekilde anlaşılabilmesi için yazılı bir şekilde yapılan kira sözleşmeleri bu aşamada daha elverişli bulunmaktadır.

Kira bedeli tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilen bir dava olup, burada asıl önemli olan dava açan kişinin hukuki yararının bulunup bulunmadığıdır.

Kira Bedeli Tespit Davasına İlişkin Temel Koşullar :

Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi beş yılın altında ise;

TBK md.344/1 hükmüne göre; taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılabilmekte ve kira artış oranı taraflarca bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksindeki artış ortalamasının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilmektedir. Yasal sınırlar içerisinde yapılmış kira bedeline ilişkin anlaşmanın söz konusu olduğu hallerde, kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunmamaktadır. Ancak taraflar arasındaki anlaşma ile TÜFE artış oranının üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde tespiti talep edilebilir ki esasen buna dahi gerek olmadığı ve hukuki yarar bulunmadığı da söylenebilir. Çünkü sözleşmede TÜFE artış oranından daha yüksek bir kira artış oranı yapmışlarsa bu durumda kısmi butlan devreye girer ve artış oranı TÜFE ile sınırlı olur.

Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa ve kira süresi beş yılın altında ise;

Bu durumda her kira yılı için tespit davası açılabilecektir. TBK md.344/2 hükmüne göre; Mahkemece taşınmazın durumu ve emsal değerler nazarında bir inceleme yapılarak kira artış oranı tespit edilecektir. Ancak mahkeme, kira bedelini tespit ederken tamamen bağımsız bir değerlendirme yapmaksızın, belirlenecek artış oranını bir önceki kira dönemindeki 12 aylık TÜFE ortalaması olan artış oranının üzerinde belirleyemeyecektir. Yani hem hâkim hem de taraflar artış oranını belirlerken beş yıl dolmadıkça TÜFE artış oranı ile bağlıdır.

Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bedel tespiti ;

TBK md.344/3 hükmüne göre; Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, TÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önünde bulundurularak belirlenecek olup, mahkeme artık bir önceki kira dönemi TÜFE artış oranı ile bağlı değildir. Her beş yıldan sonraki kira yılında yukarıda açıklandığı gibi belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Böylece altıncı yıla ait kira bedeli Mahkemece bu şekilde belirlendikten sonra, yine yeni beş yıllık kira dönemi için bedellerin yıldan yıla saptanmasında birinci ve ikinci fıkra hükümleri uygulanacaktır. Mahkeme bilirkişi incelemesi yapmak suretiyle tespit ettiği yeni bedele hükmederken kiracının eski kiracı olmasını nazara alarak hakkaniyet indirimi yapması gerekmektedir; bu indirim de genelde Mahkemelerce %5 ila %10 arasında bir oranda tutulmaktadır.

Taraflar arasında bir yıllık kira sözleşmesi yapılmış olabilir; bir yılın sonunda kiracı fesih bildiriminde bulunmadığında devam eden her yıl birer yıllık uzama süreleri şeklinde yenilenerek devam eder. Buradaki beş yılın hesabında ilk kira yılı da sayılmalıdır; aksine kira yılı hariç beş yıl şeklinde bir düzenleme söz konusu olmadığından buradaki beş yıl kira sözleşmesi başlangıcından itibaren hesaplanacaktır. Kira sözleşmesi beş yıllık ya da daha az süreli; mesela dört yıllık yapılmış ise artık kira sözleşmesi başlangıcından itibaren beş yılın dolması halinde 6098 Sayılı Yasanın 344/3 hükmü uygulama alanı bulacak ve sözleşmede yer alan kira artış şartıyla da TÜFE oranıyla da sınırlı olmaksızın ve ancak bunlarda göz önünde bulundurularak hakkaniyet ve emsal kiralar da nazara alınarak yeniden kira tutarının belirlenmesi istenebilecektir.

Peki kira süresi beş yıldan fazla süreli yapıldıysa; örneğin altı yıllık kira sözleşmesi yapıldı ve TÜFE oranında ya da ilgili oranı aşmayan bir kira artış oranı belirlendi. Bu durumda altı yıl boyunca ilgili kira sözleşmesinde belirlenen kira bedeli üzerinden ilişki yürütülür. Sözleşmeye bağlılık ilkesi bunu gerektirir(uyarlama hakkı saklıdır). Bu noktada farklı görüşler de ileri sürülmektedir; sözleşme daha uzun da olsa beş yılın sonunda artık yeni kira bedelinin belirlenmesi Mahkemeden istenebilir denilmektedir. Ancak ağır basan doktirin görüşün sözleymeye bağlı kalınması gerektiğidir; 344 f. 3.'te yer alan "anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın" ifadesi, yenileme durumuna özgü niteliktedir(Bkz. Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Prof. Dr. Faruk Acar, Doç. Dr. Burak ÖZEN Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler 13. Baskı sy.321).

Ancak çok uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki denge tamamen kaybolabilir ki bu durumda gerekli şartları taşıyan durumlarda kiraya veren TBK md. 138 hükmüne dayalı olarak uyarlama davası açabilecektir.

Yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmeleri bakımından kira tespit davaları ;

TBK md.344/4 hükmüne göre; Kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği kira sözleşmelerinde 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılması mümkün değildir. Ancak her ne kadar yabancı para cinsinden belirlenen kira bedellerinin kural olarak ilk beş yıl içinde değiştirilmesi talep edilemese de; TBK md.138’de düzenlenmiş “Aşırı İfa Güçlüğü” hallerinin mevcut olması halinde kira bedelinin uyarlanması için beş yıl dolmadan da istisnai durumlarda talepte bulunulabilir.

Söz konusu kira sözleşmesinin 5 yılı doldurduğu durumlarda ise kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulması mümkündür. Mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, TÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önünde bulundurularak belirlenecek olup, mahkeme bir önceki kira dönemi TÜFE artış oranı ile bağlı değildir.

Kira Bedeli Tespit Davası Açma Süresi ve Dava Türü :

TBK md.345 hükmü gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak şu var ki 344 ve 345. maddeleri bütüncül olarak ele aldığımızda tespit davasının her zaman açılması aslında ancak kira artış oranının sözleşmeden belirlenmediği durumlar için söz konusu olabileceği; kira artış oranının belirlendiği sözleşmelerle kira bedelinin yabancı para üzerinden belirlendiği sözleşmelerde ise beş yıl sonu gelmeden önce dava açılamayacağı, açılsa dahi sonuç alınamayacağını söylemek doğru olacaktır.

Dava yeni kira döneminin başlangıcından itibaren en az 30 gün önceden açılması ya da kiraya verenin işbu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluna bağlı olarak yeni kira döneminde açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Aksi halde yeni dönem başlangıcından 30 gün öncesinde dava açılıp dava dilekçesi ya da yazılı ihtarname kiracıya tebliğ olmamış ise açılacak dava ancak açıldığı dönemden sonraki yeni dönem için kiranın tespitini sağlayabilecektir. Burada yazılı bildirimin veya dava açılması halinde dava dilekçesinin 30 gün öncesinde kiracıya tebliğ edilmiş olması aranmaktadır; sadece yazılı bildirimin gönderilmiş olmasını Yargıtay yeterli bulmamaktadır (bkz.Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 E. 2019/435 K. 23.01.2019 T.).

Şu kadar ki TBK 345/2 hükmü uyarınca kira sözleşmesinde bir kira artış şartı öngörülmüşse bu durumda 30 gün önce bildirim kuralına bağlı olmaksızın yeni dönem içinde açılan davayla da dönemin en başından itibaren kira bedelinin belirlenmesini talep edebilirsiniz.

Kira bedelinin tespiti davası bir tespit davası olup eda hükmü ile sonuçlanmayacaktır ve dolayısıyla fark kiralar için de dava sonunda ancak ilamsız takip yoluyla icra takibi yapılabilecektir.

Yargıtay uygulamasına göre kira tespit davasındaki talep bölünebilir bir talep olmadığından kısmi dava olarak açılıp sonradan ıslah edilmesi de belirsiz alacak davası olarak açılması da mümkün değildir(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/6-2792 E. 2021/267 K. 16.03.2021 T.).

Yetkili ve Görevli Mahkeme :

Kira bedeli tespit davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir. Bu davalara bakmakla görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Dava Harcı:

Kira bedelinin tespiti davasında harç eğer kira bedelinin sözleşmede aylık olarak ödeneceği belirlenmiş ise bir aylık kira bedeli farkı üzerinden; yıllık kira üzerinden belirlenip ödemelerin yıllık yapılacağı kararlaştırılmış ise bu durumda bir yıllık kira bedeli farkı toplamı üzerinden harçlandırılması, karar ve ilam harçlarının buna göre belirlenmesi gerekmektedir(Bkz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/969 E. 2024/3820 K. 25.11.2024 T.).

Karar Kesinleşmeden Uygulanabilir mi:

Bu dava adı üzerinde tespit davası olduğundan kesinleşmeden icra edilemeyen davalardandır. Dolayısıyla karar kesinleşmedikçe icrası da mümkün olamamaktadır.

Kira parasının tespiti davalarında kesinlik sınırının tespit edilen kira parası farkının yıllık miktarı esas alınarak belirlenmesi gerekmektedir. Bu durumda eski kira ile yeni belirlenen kira arasındaki bir yıllık fark ilgili yılın istinaf ve temyiz sınırımın altındaysa kesin, üstünde ise kanun yolu açık demektir. 2025 yılında istinaf için ilgili sınır 40.660 TL iken temyiz sınırı 544.470 TL’dir.

İlgili kira bedelinin tespiti kararı kesinleşmeden aslında yeni bir kira bedeli söz konusu olmadığından uygulamada yeni belirlenen kira tutarı ile ödenmiş eski kiralar arasındaki fark için kararın kesinleşmesinden önce faiz istenemeyeceği kabul edilmektedir. Maalesef bu durum hakkaniyetsiz sonuçlara sebebiyet verebilmektedir zira kira farkının yüksek olduğu ve dolayısıyla istinaf incelemesi ve hatta temyiz incelemesi sonucunun beklenmesinin gerektiği enflasyonist bir ortamda geçmiş yıllar farkları çok da tatmin edici rakamlarda kalmamakta, paranın değer kaybetmesiyle geçmiş farkların da değer kaybettiği dolayısıyla artış şartının ilk derece mahkemesinin kararından yıllar sonra uygulandığı durumda kiracıların arabulucuda ya da dava sonlanmadan önce anlaşmak için bir motivasyonlarının olmayacağı söylenebilir. Buna rağmen arabuluculuk uygulamasında tarafların uzlaşarak yeni kira bedelini birlikte belirledikleri dosya sayısı da oldukça yüksektir.

Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk

Kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması yasal bir zorunluluktur. Arabuluculuk başvurusunu yaparken de eğer kira sözleşmesinde artış şartı yoksa belirlenmesi istenecek yeni dönemden otuz gün önce dava açmaya olanak sağlayacak bir tarihte yapılmasında fayda vardır. Her ne kadar zorunlu arabulucu başvurusu zamanaşımı ve hak sürücü sürelerini durdursa da otuz gün öncesinde dava açma ya da bildirimde bulunma şartını kaldırdığını kesin bir dille söylemek mümkün değildir. Bu sebeple hak kayıplarıyla karşılaşmamak adına arabulucu sürecini tespiti talep edilecek yeni dönem başlangıcından üç ay kadar önce başlatmak ve eğer bundan daha az bir süre kala başlatılacaksa da öncesinde bir ihtar çekmek hak kayıpları ile karşılaşılmasının önüne geçebilecektir.

Uzun yargılamalarla ve karşılıklı çatışmalarla uğraşmak istemeyen ve empati yaparak karşı tarafın talep ve beklentileri ile imkânlarını nazara alan kiraya veren ve kiracı taraflar Arabuluculuk sürecinde makul zeminde buluşarak kira bedelini Arabulucu Anlaşma belgesi ile belirleyebilmektedirler. Bu da hem yargılama giderlerinden kurtulmalarını sağlamakta hem de toplumsal barışa büyük katkı sunmaktadır. Umuyoruz her geçen gün kira uyuşmazlıklarında Arabulucuda anlaşma oranları artar ve yargının bu noktada yükü hafifler ve böylece yargılamalar da hızlanarak daha hakkaniyetli çözümlere olanak sağlarlar. Muhakkak tarafların karşılıklı makul çıkar ve beklentileri ile maddi imkân ve koşullarını nazara alarak aralarında anlaşarak belirledikleri kira bedeli uzun yargılamalar sonunda ellerinde olmayan değişkenlere bağlı şekilde hakimin belirlediği tutardan daha tatmin edici ve tarafların içine sinen bir sonuç sağlayacaktır.

Mecellede yer bulmuş olan deyişle: Es sulhu seyyidül ahkâm (Barış/uzlaşma hükümlerin efendisidir).

KAYNAKÇA :